Litige immobilier
Sous-location frauduleuse, dossier locataire falsifié, occupants sans droit ni titre, troubles anormaux de voisinage répétés : INVENY documente la réalité d’occupation, l’authenticité des pièces et les nuisances dans un cadre légal proportionné. Son admission concrète relève de l’appréciation du juge au cas par cas, sous le contrôle des articles 9 et 10 du Code de procédure civile.
| Articulation avec mon avocat ou mon commissaire de justice | L’enquêteur prépare la matière probante (surveillance, attestations 202 CPC, OSINT) ; l’avocat la met en forme procédurale ; le commissaire de justice peut intervenir en complément (constat physique, mesure sonore, signification d’acte). Trois rôles distincts qui se renforcent. |
|---|---|
| Format du livrable et conservation des pièces | Rapport circonstancié horodaté, photographies depuis l’espace public, attestations 202 CPC, captures d’écran datées des annonces. Pièces conservées le temps de la procédure puis purgées. Version chiffrée fournie sur demande au mandant. |
| Que se passe-t-il si l’enquête ne révèle rien ? | Le rapport rend compte fidèlement des constatations, y compris négatives. Un constat négatif peut servir à écarter un soupçon, à désamorcer une accusation ou à fonder une plainte pour dénonciation calomnieuse contre un tiers. Aucune surfacturation pour absence d’élément à charge. |
| Anonymat du mandant en cours d’enquête | Pendant la mission, le détective ne révèle pas le mandant. En revanche, si le rapport est produit devant le tribunal judiciaire ou joint à une plainte, l’autre partie y aura accès dans le cadre du contradictoire et pourra en comprendre l’origine. |
| Quelle réactivité pour un dossier urgent ? | Mobilisation sous 48 à 72 heures pour les missions standard, plus rapide pour les urgences caractérisées (départ inopiné d’un locataire débiteur, dégradation imminente). Astreinte 7 j sur 7, premier échange en moins de 24 heures. |
Un loyer impayé qui s’accumule, un appartement reloué sur Airbnb à votre insu, un voisin dont les nuisances ruinent vos nuits, un dossier locataire trop beau pour être vrai. Le doute coûte autant que l’inaction. L’enquête transforme un soupçon en pièce circonstanciée, dans un cadre que votre juge évaluera.
Quand faire appel à un détective immobilier
Le locataire en titre relouerait votre bien à un tiers, parfois via Airbnb ou Booking, sans votre accord écrit. La sous-location sans autorisation est interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur peut solliciter la résiliation du bail, des dommages et intérêts et, selon les circonstances, la restitution des sous-loyers perçus, à condition de prouver l’occupation parallèle.
Demander un devisBulletins de salaire fabriqués, attestation employeur fictive, avis d’imposition modifié, fausse pièce d’identité du garant. La production de pièces falsifiées peut relever de l’article 441-1 du Code pénal au titre du faux et usage de faux, et fonder une action en résiliation civile du bail.
Demander un devisBruits répétés, fêtes nocturnes, déjections animales, dépôts illégaux, intimidations. Depuis la loi du 15 avril 2024, le régime du trouble anormal de voisinage est codifié à l’article 1253 du Code civil. La responsabilité de plein droit suppose un constat objectif, daté, circonstancié et reproductible.
Demander un devisSquat par introduction frauduleuse, maintien après congé, maintien après décision d’expulsion exécutoire, occupation d’un bien en indivision : régimes distincts (articles 226-4, 315-1 et 315-2 du Code pénal après la loi du 27 juillet 2023, procédures civiles selon les cas). Encore faut-il prouver l’occupation et l’identité des occupants.
Demander un devisCadre juridique
Un dossier qui tient devant le juge repose sur un ancrage légal précis : règle civile sur la sous-location, qualification pénale du faux, régime codifié des troubles de voisinage et régimes pénaux et civils de l’occupation sans droit ni titre. Chaque pièce du dossier doit pouvoir être rattachée à un texte exact.
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Toute sous-location consentie en violation de ce texte est une faute contractuelle qui justifie la résiliation du bail et peut ouvrir droit à dommages et intérêts ainsi qu’à restitution des sous-loyers perçus, selon les circonstances.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dite Mermaz, article 8 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. LégifranceConstitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité dans un écrit ou tout support ayant pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait juridique. Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Fabrication ou usage d’un bulletin de salaire, d’un avis d’imposition ou d’une pièce d’identité fictive entrent dans ce champ. L’escroquerie de l’article 313-1 CP reste à apprécier au cas par cas car elle suppose des manœuvres frauduleuses ayant déterminé une remise.
Article 441-1 du Code pénal. LégifranceDepuis la loi du 15 avril 2024, le régime des troubles anormaux de voisinage est codifié. Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. L’article 1240 CC reste mobilisable au titre de la responsabilité civile de droit commun lorsque les conditions de 1253 ne sont pas réunies.
Article 1253 du Code civil, créé par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. LégifranceAucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé. Le texte vise ces trois critères de manière alternative ; en pratique, le dossier est renforcé lorsqu’ils sont documentés de manière cumulative. Article renuméroté par le décret n° 2017-1244 du 7 août 2017 (anciennement R. 1334-31 CSP).
Article R. 1336-5 du Code de la santé publique. LégifranceLa loi du 27 juillet 2023 distingue trois infractions. Article 226-4 CP : violation du domicile (3 ans, 45 000 € depuis la loi de 2023). Article 315-1 CP : introduction ou maintien frauduleux dans un local d’habitation ou professionnel (2 ans, 30 000 €). Article 315-2 CP : maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision exécutoire avec commandement régulier depuis plus de deux mois (7 500 € d’amende). Le maintien après congé sans titre exécutoire relève d’une procédure civile d’expulsion.
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Articles 226-4, 315-1 et 315-2 du Code pénal.L’exploitabilité du rapport de détective privé en matière civile est ancienne et reconnue depuis l’arrêt Torino (Cass. 2e civ., 7 novembre 1962, n° 1020), confirmée par Cass. 1re civ. 15 janvier 2014, n° 12-24.882. La grille moderne de proportionnalité a été posée par Cass. 1re civ. 25 février 2016, n° 15-12.403, qui rappelle qu’une enquête trop longue, trop large ou trop intrusive peut être écartée. Son admission concrète relève de l’appréciation du juge au cas par cas, sous le contrôle des articles 9 et 10 du Code de procédure civile.
Le détective privé agréé par le CNAPS est soumis au secret professionnel par l’article 226-13 du Code pénal et l’article R. 631-9 du Code de la sécurité intérieure, dès le premier échange téléphonique. Pour le détail du régime juridictionnel du rapport, consultez notre dossier doctrinal : Le rapport d’un détective privé est-il recevable en justice ?.
Ce que vous recevez
À l’issue de la mission, votre avocat ou votre commissaire de justice dispose d’un dossier homogène, structuré pour l’appréciation du juge.
Notre méthode
Entretien téléphonique gratuit, soumis au secret professionnel. Identification de la qualification juridique pertinente : civil (résiliation, dommages et intérêts) ou pénal (faux, occupation illicite), bail d’habitation ou commercial, copropriété ou indivision. Cette étape conditionne l’angle d’investigation et le format du livrable.
Sélection des moyens utiles : surveillance horodatée du bien, enquête de voisinage avec attestations 202 CPC, recherches administratives (registre du commerce, cadastre, publications immobilières), constatations Internet sur les plateformes de location courte durée. Devis fermé sous 24 heures, sans frais avant signature du contrat de mission conforme à l’article R. 631-30 du Code de la sécurité intérieure.
Constatations physiques aux abords du bien, depuis l’espace public. Constat visuel d’éléments accessibles sans intrusion (noms visibles sur boîte aux lettres ou interphone, allées et venues), sans ouverture ni accès au courrier. Recueil de témoignages écrits conformes à l’article 202 du Code de procédure civile. Recherches en sources ouvertes sur l’identité réelle des occupants, l’authenticité des pièces transmises et les annonces de mise en location parallèle.
Production d’un rapport circonstancié, daté, sourcé, identifiable : identification du mandant et du sujet, finalité, méthode déployée, sources mobilisées, constats horodatés, photographies depuis l’espace public, attestations annexées. Ce document est conçu pour être produit devant le tribunal judiciaire, sous réserve de l’appréciation du juge au regard du contrôle de proportionnalité.
Transmission du rapport à votre conseil. Notre cabinet n’a pas accès aux fichiers bancaires ni à la communication forcée des administrations (réservée aux commissaires de justice par l’article L. 152-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Le rapport d’enquête peut compléter utilement le constat du commissaire de justice, notamment lorsqu’il faut documenter la durée, la récurrence ou l’identité apparente des occupants.
Mieux vaut un premier appel à un cabinet agréé avant d’agir soi-même. Si votre locataire en titre a disparu sans laisser d’adresse, consultez notre page dédiée aux recherches de personnes ; en cas de litige plus large, le hub des enquêtes pour particuliers détaille l’ensemble de nos missions.
Cas concrets
Cas reconstitués à des fins d’illustration. Les détails permettant l’identification des personnes ont été modifiés.
Cas reconstitué pour illustration, anonymisé conformément à l’article R. 631-9 du Code de la sécurité intérieure et à l’article 226-13 du Code pénal. Les noms, dates, lieux et détails matériels ont été modifiés.
Cas reconstitué pour illustration, anonymisé conformément à l’article R. 631-9 du Code de la sécurité intérieure et à l’article 226-13 du Code pénal. Les noms, dates, lieux et détails matériels ont été modifiés.
En matière immobilière, le bailleur ou le voisin ont rarement accès aux faits par eux-mêmes. Le rapport d’un cabinet agréé apporte au juge des constats datés, sourcés, opposables, conformes aux règles civiles de la preuve loyale.INVENY · Cabinet agréé par le CNAPS
Tarifs et honoraires
Le tarif d’une enquête immobilière dépend de la nature du litige, du temps de surveillance requis, du nombre de témoignages à recueillir et du périmètre géographique. Notre cabinet pratique une grille horaire transparente et un devis fermé avant tout démarrage.
Premier rendez-vous gratuit. Devis fermé sous 24 h. Aucun frais avant signature. Détail complet sur la page tarifs particuliers.
Pourquoi INVENY
Activité d’agent de recherches privées définie par l’article L. 621-1 CSI ; établissement autorisé sous le numéro AUT-069-2124-07-23-20250971570 ; dirigeants agréés et enquêteurs titulaires des autorisations professionnelles requises.
Contrat de mission écrit conforme à l’article R. 631-30 du Code de la sécurité intérieure : identification des parties, finalité, méthode, modalités de rémunération. Rapport circonstancié, sourcé et daté, conçu pour être produit devant le juge.
Article 226-13 du Code pénal et article R. 631-9 du Code de la sécurité intérieure, dès le premier échange. Le sujet n’est pas alerté pendant la mission. Aucune information transmise à un tiers sans réquisition judiciaire ou consentement express.
Premier échange possible en moins de 24 heures, week-ends et jours fériés inclus. Démarrage d’enquête sous 48 à 72 heures pour les missions standard, plus rapide en cas d’urgence caractérisée.
Cabinet basé à Lyon, intervention directe sur le département du Rhône et en Auvergne-Rhône-Alpes. Relais national via le GIE ALLARYS pour les dossiers hors région, avec un interlocuteur unique INVENY.
Le rapport est conçu pour nourrir une assignation, un référé d’expulsion ou une plainte au parquet. Coordination directe avec votre conseil et complémentarité avec le commissaire de justice si besoin.
Questions fréquentes
Réponses synthétiques aux questions reçues par notre cabinet sur les enquêtes en droit immobilier. Pour une situation spécifique, présentez votre dossier par téléphone : un détective vous répond personnellement.
L’exploitabilité du rapport de détective privé en matière civile est ancienne et reconnue depuis l’arrêt Torino (Cass. 2e civ., 7 novembre 1962, n° 1020) et confirmée par Cass. 1re civ. 15 janvier 2014, n° 12-24.882.
Le critère central, posé par Cass. 1re civ. 25 février 2016, n° 15-12.403, est celui de la proportionnalité de l’enquête au but poursuivi. Une enquête trop longue, trop large ou trop intrusive peut être écartée. Son admission concrète relève de l’appréciation du juge au cas par cas, sous le contrôle des articles 9 et 10 du Code de procédure civile.
La preuve repose sur trois éléments combinés : l’occupation du bien par une personne autre que le locataire en titre, l’existence d’une annonce ou d’un canal de mise en location (Airbnb, Booking, particulier à particulier), et la durée ou la récurrence de cette occupation parallèle.
Notre détective procède à une surveillance horodatée des entrées et sorties, recueille des attestations 202 CPC auprès des voisins ou du gardien, capture les annonces actives sur les plateformes courte durée et croise les informations avec les recherches administratives. L’ensemble constitue un faisceau d’indices susceptible de fonder la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Le tarif INVENY pour un particulier débute à 75 € HT de l’heure et peut atteindre 125 € HT selon la complexité du dossier. Un constat ponctuel d’occupation se chiffre généralement entre 5 et 10 heures de mission. Une surveillance étendue pour sous-location ou troubles de voisinage demande 12 à 30 heures sur 5 à 15 jours.
Le premier rendez-vous est gratuit, le devis est fermé avant tout démarrage et aucun frais n’est facturé tant que la mission n’a pas été signée.
La vérification porte sur quatre familles de pièces : la pièce d’identité, le justificatif de domicile, les justificatifs de revenus (bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition) et l’attestation d’employeur ou les bilans pour les locataires professionnels.
Avant signature du bail, l’accord du candidat locataire est requis. Après signature et en présence d’éléments concrets de suspicion, l’enquête peut être engagée : la production de pièces falsifiées au moment de la signature peut relever de l’article 441-1 du Code pénal au titre du faux et usage de faux. L’escroquerie de l’article 313-1 CP reste à apprécier au cas par cas, car elle suppose des manœuvres frauduleuses ayant déterminé une remise.
Quatre cas se distinguent. Le squat par introduction frauduleuse dans un domicile relève de l’article 226-4 CP (3 ans, 45 000 € depuis la loi du 27 juillet 2023). L’introduction ou le maintien frauduleux dans un local d’habitation ou professionnel, même hors domicile, relève de l’article 315-1 CP (2 ans, 30 000 €). Le maintien sans droit ni titre après décision exécutoire et commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois relève de l’article 315-2 CP (7 500 € d’amende).
Le maintien après congé sans titre d’expulsion exécutoire relève quant à lui d’une procédure civile classique devant le tribunal judiciaire. Dans tous les cas, le propriétaire doit produire la preuve de l’occupation illicite et de l’identité des occupants : c’est l’objet du constat INVENY (surveillance, attestations, constats visuels d’éléments accessibles sans intrusion, recoupements d’identité).
Depuis la loi du 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage est codifié à l’article 1253 du Code civil. La responsabilité de l’auteur du trouble est engagée de plein droit. Pour le bruit, l’article R. 1336-5 du Code de la santé publique vise la durée, la répétition ou l’intensité de manière alternative ; en pratique, le dossier est renforcé lorsque ces trois critères sont documentés de manière cumulative.
Le rapport d’enquête circonstancié, complété par des témoignages 202 CPC, satisfait à cette exigence probatoire. Le constat du commissaire de justice vient utilement compléter le dossier sur l’aspect strictement matériel (mesure sonore, photographie d’un dépôt), tandis que le détective documente la durée, la répétition et le contexte.
Pendant la mission, le détective ne révèle pas le mandant. Les détectives privés agréés par le CNAPS sont soumis au secret professionnel par l’article 226-13 du Code pénal et l’article R. 631-9 du Code de la sécurité intérieure, dès le premier échange téléphonique. La surveillance est conduite depuis l’espace public, sans interaction avec le sujet.
En revanche, si le rapport est produit devant le tribunal judiciaire ou joint à une plainte, l’autre partie y aura accès dans le cadre du contradictoire et pourra en comprendre l’origine. Tant que la mission est en cours, conservez votre comportement habituel, ne confrontez pas le sujet, ne consultez pas les rapports en présence de tiers et ne mentionnez pas la démarche à un proche commun.
INVENY couvre directement le département du Rhône, mais peut prendre en charge des dossiers à l’échelle régionale et nationale via sa structure régionale et son réseau national.
Pour les missions en Auvergne-Rhône-Alpes, le relais est pris par notre structure régionale ALLARYS AuRA et ses six agences. Pour les missions hors région, le réseau national GIE ALLARYS (10 cabinets, 22 agences) prend le relais avec un interlocuteur unique INVENY, ce qui simplifie la coordination avec votre avocat ou votre commissaire de justice.
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Présentez votre situation par téléphone ou via le formulaire ci-contre. L’agence vous indique sous 24 heures si une enquête est juridiquement réalisable, exploitable et avec quel budget. Aucun engagement avant signature du devis.
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